¿Hipoteca fija o variable?

Estás pensando en contratar una hipoteca pero no sabes qué tipo de interes te conviene

Comparador de hipoteca fija y variable

Este comparador es una herramienta que desarrollé cuando tuve que contratar mi hipoteca.

Con este comparador pude analizar las diferencias entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable más allá de la cuota que se paga el primer año y me dí cuenta de algunos trucos que se suelen utilizar a la hora de vender estos productos.

Aviso

Esta página no contiene ningún consejo financiero. Simplemente se ofrece una herramienta que en su día fue útil para mí y ahora puede serlo para tí. Cada uno es dueño de sus deciciones y responsable de hacer la investigación necesaria antes de tomarlas.

Tipo de interés variable

El tipo de interés variable está asociado a un índice, normalmente el Euribor, y se utliza como el diferencial respecto al índice. Por ejemplo, un tipo variable al 1% significa que se suma 1% al valor actual del Euribor. Si el Euribor estuviese a 2 se aplicaría un tipo de interés del 3%.

Tipo de interés fijo

El tipo de interés fijo no va asociado a ningún indice y como su nombre indica es fijo. La cuota de la hipoteca se mantiene constante pero generalmente se ofrece un tipo más alto que el variable.

Los bancos

La realidad es que los bancos están para ganar dinero, si te aconsejan un tipo de producto ten claro que es bueno para ellos y en ocasiones lo es para tí también.

Cuando creé esta herramienta estaba mirando hipotecas en más de un banco. La verdad es que el proceso de negociación y las visitas a los bancos no fueron agradables. Yo me consideraba un tipo responsable y trabajador hasta que me topé con los departamentos de riesgo, las tasaciones y la inquietante espera de su veredicto. Pero al fin y al cabo soy yo el que va a pedir dinero y no tengo más opción que respetar sus normas. Qué se puede esperar de un lugar donde los bolígrafos están atados.

La falacia

Cuando yo contraté la hipoteca y creo que no ha cambiado mucho la situación, los bancos estaban apostando por el tipo de interés fijo para su oferta. Con los tipos de interés en negativo y las sentencias contra las cláusulas suelo tenían que ingeniar algún modo de asegurar ingresos. Está claro que al banco le conviene el tipo de interés fijo, la pregunta es si te conviene a tí también.

Uno de los argumentos de venta suele ser comparar la cuota variable del primer año aplicando el valor máximo que alcanzó el Euribor en 2008 (5,393%) con la cuota fija. Esta comparación no es muy justa ya que a corto plazo no se espera que suba. Ellos mismos de dan pistas de lo que esperan con su oferta de hipotecas mixtas:

10 de años de tipo fijo y 10 de variable. Es decir estiman que en unos diez años el variable pueda llegar a valores del fijo actual y así consiguen que cuando el interés está bajo pagues el fijo y cuando sube pagues el variable.

Otro motivo que convierte la comparación en falacia es la composición de la deuda en la mayoría de las hipotecas, el sistema de amortización francés. En este sistema se calculan los intereses de cada cuota en función de la deuda pendiente de modo que al principio de la hipoteca se pagan más intereses que al final. Por lo tanto, a medida que se amortiza la deuda la subida del tipo de interés va afectando menos. Es decir, para llegar a pagar la misma cuota del ejemplo que nos han puesto (5,393% el primer año) a los diez años el tipo tendría que subir bastante más del 5%. Y eso sin amortizar anticipadamente.

Pongamos un ejemplo:

Hipoteca de 200000€ a 30 años con un tipo variable al 1% y un tipo fijo a 2,5%.

La cuota variable sale a 643,28€ y la cuota fija790,24€.

Como referencia, si a la cuota variable le aplicamos el máximo histórico de 5,393% nos salen 1122,19€.

Con la cuota variable, a los diez años nos quedan 139875,41€. Supongamos que después de haber aplicado el 1% durante diez años el tipo se dispara y sube al 5%, la cuota subiría a 923,12€ y el tipo tendría que subir por encima del 7,4% para llegar a los 1122,19€ que tanto nos han asustado.

Si al cálculo anterior le añadimos que hemos estado amortizando anticipadamente 3000€ al año, a los diez años nos quedan 114536,69€ por pagar. Con un tipo al 5% la cuota sube a 755,89€ y tendría que subir a más del 10,2% para pagar los 1122,19€ de referencia.

Son muchos números pero si fuese simple esta página no existiría.

Entonces, qué tipo de hipoteca me conviene

Pues depende. Si vas a tener capacidad para amortizar anticipadamente los primeros años y así cubrirte ante posibles subidas del Euribor en mi opinión es mejor un tipo variable. Si no vas a amortizar anticipadamente y te da tranquilidad saber cuánto vas a pagar sin cambios aunque pagues más elije el tipo fijo.

De todos modos te recomiendo consultar este artículo de la OCU.

El comparador

La cabecera del comparador es un formulario donde se introduce el importe del préstamo hipotecario, la duración, un objetivo de amortización anticipada anual si es que lo tienes, el tipo de interés variable, el tipo de interés del primer año (habitual en contratos variables) y el tipo de interés fijo a comparar. Hay una opción de tipo variable ascendente que simula un ascenso del tipo variable de forma que en 10 años alcanza el valor del tipo fijo definido.

El cálculo genera cuatro pestañas con tablas de amortización anual. Las dos primeras son el tipo variable y el fijo. La tercera amortiza cada año la diferencia de la cuota entre el fijo y el variable y la cuarta amortiza cada año el importe definido en el formulario.

Comparador