Tras haber pasado por el largo pasaje de siete años de crisis, el número de hipotecas contratadas vuelve a crecer. Esto es una noticia muy buena, un indicio más de la mejora económica de España. Los datos vienen respaldados por un buen año 2014 que se consiguió en el ámbito hipotecario, donde se firmaron más de 200.000 hipotecas.

numero-hipotecas-subePero las buenas sensaciones se perciben también desde los bancos, los cuales ya prestan algo más de dinero que la cantidad fijada estos últimos años, aumentando en algo más de 100.000 euros de media. El interés que cobran las entidades bancarias por las hipotecas también han bajado, situándose bastante por debajo de lo que nos tenía acostumbrados.

Tal vez estos buenos indicios se vean también influenciados porque se ha rebajado el número de hipotecas canceladas, al igual que el número de morosidad. A pesar de que muchas familias aún se ven afectadas por la cláusula suelo, el sentir general es que ya estamos pagando mejor nuestras deudas, sin sufrir los problemas que se han sufrido en los años anteriores.

Y es que todos son buenas noticias en el sector de la hipoteca. La cuota media de la hipoteca ha bajado hasta la cantidad de 553,44 euros, llevando a un ahorro de media de unos 400 euros mensuales, y los consumidores ya podemos destinar hasta un 30% de nuestros ingresos para estos temas.

Esperemos que esta situación siga mejorando, ya que tanto las entidades bancarias como los clientes nos deberemos beneficiados de estas medidas de bajada del precio de la hipoteca y la subida en el número de ellas existente. Lo único que faltará será ver cómo se va arreglando el tema de la hipoteca suelo, para que así se pueda seguir viendo la luz a final del túnel.

Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo. La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca. A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar. A la hipoteca puedes sumarle el dinero que tengas ahorrado.

También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puedes calcular entre un 10% y un 12% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta. El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

Donde vivir

Lo primero es decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos…). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudará a tomar una decisión acertada.
En cuanto a los criterios objetivos debes valorar los siguientes:

 

  1. El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
  2. Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
  3. Los servicios sanitarios.
  4. Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.
  5. La situación de aparcamiento.
  6. Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
  7. Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento le facilitará la información.

casa bonita

Donde Buscar vivienda

Si has decidido la zona y tienes un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito.

Las posibilidades son numerosas: prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria.

La adquisición de una vivienda conlleva una serie de obligaciones de carácter contributivo, además de unos gastos antes y después de la escritura que debe sumar al precio. En este capítulo se verá todo lo que necesitas saber para entender correctamente los gastos relacionados con tu hipoteca.

Notario

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.

Se establecen por ley como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago). El cálculo de la misma depende de cada entidad.

Registro

Son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se calculan también como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por ley.

Gestor

hipoteca

El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y asegurarse de la inscripción registral de la misma.

También se ocupan de las cargas previas si las hubiera. Normalmente son seleccionados por la entidad financiera pero ajenos a la misma. Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Sus honorarios llevan IVA (IGIC en Canarias).

Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que después éste liquida con los justificantes oportunos.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca.

El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, a falta de regulación  específica se aplicará el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

El pago de este impuesto corre a cargo del prestatario y se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente.

Comisión de apertura

Cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio, gestión y formalización de la entidad financiera. La ley determina que todos estos gastos deben estar reunidos en una sola comisión denominada de apertura.

Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera, en la formalización del préstamo.

Tasación

Es el gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe
realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España.

Es un gasto previo a la firma de la escritura, puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. La cuantía de este gasto depende de cada entidad, y lo abona el prestatario normalmente a la entidad financiera, que lo hace llegar a la sociedad de tasación.

 

Los asesores hipotecarios te pueden informar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades.

Tu asesor hipotecario te solicitará la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.
La entidad financiera estudia tu capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y se comprueba la situación registral. Si tu solicitud resulta aceptada se prepara la documentación
para la firma. Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito:

La oferta vinculante:

Es un documento que tiene una vigencia de diez días desde la fecha de su emisión y que desarrolla los
principales elementos del préstamo:

  1. Importe y modo de entrega del préstamo.
  2. Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
  3. Interés: interés fijo o interés variable, interés nominal, revisiones, etc.
  4. Comisiones. Comisiones de amortización
  5. Otros gastos: tasación, notario, registro.
  6. Minuta o proyecto de escritura de préstamo hipotecario:Es la propia escritura impresa en papel no timbrado, de esta forma se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.

El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
El asesor hipotecario y el Gestor Administrativo desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.

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La escritura del préstamo hipotecario

La escritura es el contrato de la hipoteca,  en él se reflejan los derechos y las obligaciones del banco y del cliente.
La escritura se firma en la compra-venta normalmente de forma simultánea y delante de un notario que es el que da fé.

Y una vez formada se lleva al Registro de la Propiedad para ser inscrita, y quedar como garantía para ambos.

El original de la escritura será para la entidad financiera y tú recibirás una copia.