Tras haber pasado por el largo pasaje de siete años de crisis, el número de hipotecas contratadas vuelve a crecer. Esto es una noticia muy buena, un indicio más de la mejora económica de España. Los datos vienen respaldados por un buen año 2014 que se consiguió en el ámbito hipotecario, donde se firmaron más de 200.000 hipotecas.

numero-hipotecas-subePero las buenas sensaciones se perciben también desde los bancos, los cuales ya prestan algo más de dinero que la cantidad fijada estos últimos años, aumentando en algo más de 100.000 euros de media. El interés que cobran las entidades bancarias por las hipotecas también han bajado, situándose bastante por debajo de lo que nos tenía acostumbrados.

Tal vez estos buenos indicios se vean también influenciados porque se ha rebajado el número de hipotecas canceladas, al igual que el número de morosidad. A pesar de que muchas familias aún se ven afectadas por la cláusula suelo, el sentir general es que ya estamos pagando mejor nuestras deudas, sin sufrir los problemas que se han sufrido en los años anteriores.

Y es que todos son buenas noticias en el sector de la hipoteca. La cuota media de la hipoteca ha bajado hasta la cantidad de 553,44 euros, llevando a un ahorro de media de unos 400 euros mensuales, y los consumidores ya podemos destinar hasta un 30% de nuestros ingresos para estos temas.

Esperemos que esta situación siga mejorando, ya que tanto las entidades bancarias como los clientes nos deberemos beneficiados de estas medidas de bajada del precio de la hipoteca y la subida en el número de ellas existente. Lo único que faltará será ver cómo se va arreglando el tema de la hipoteca suelo, para que así se pueda seguir viendo la luz a final del túnel.

Recientemente se ha conocido que la audiencia Provisional de Cantabria ha condenado al Banco Popular para que devuelva todo el dinero que le cobró a un cliente desde el año de 2006, por concepto de una cláusula suelo abusiva en su préstamo hipotecario. La decisión se basa en que la entidad no cumplió con todos los requisitos de transparencia que exige el Tribunal Supremo. También hay que decir que esta decisión llega justo en el momento en que las entidades bancarias se mantienen a la espera de una nueva sentencia por parte del Tribunal supremo y en el que se establecerá que únicamente serán restituidas las cantidades de cláusulas suelo que hayan sido declaradas como abusivas desde el 9 de mayo del 2013.

También es importante mencionar que desde ese momento diferentes audiencias provinciales ha mostrado distintos criterios con respecto a la devolución del dinero de las cláusulas suelo. Por ejemplo, las audiencias Provinciales de Zaragoza, Granada y Córdoba, han decidido no restituir el dinero de las cláusulas suelo, caso contrario a las audiencias provinciales de Alicante, Málaga, y Álava. En este caso en particular se refiere a la reclamación de un particular a quien el banco popular había alegado que su cláusula suelo contenida en el contrato del préstamo hipotecario si superaba el control de transparencia toda vez que se mostraba de forma independiente, clara y destacada.

A pesar de ello, la audiencia provincial consideró que no había quedado probado que el cliente firmara el contrato del préstamo hipotecario con un pleno conocimiento de causa sobre precisamente la existencia de esta cláusula suelo. De hecho tampoco se logro determinar que tuviese conocimiento sobre la influencia de la cláusula en el costo real de la hipoteca. Además, el que esta condición figure por separado, no significa que sea algo transparente.

Para el Tribunal supremo, los clientes tienen derecho a conocer todos los elementos fundamentales que se establecen en el contrato. También hace hincapié que desde el año de 2006 hasta la fecha, no se han producido bajas en los tipos de interés y por el contrario si ha existido un incremento, aunque muy ligero. También hay que mencionar que esta es una buena noticia para todos los afectados por las cláusulas suelos en Cantabria, toda vez que se calcula que a cada uno de ellos se les devolverá como media alrededor de 7.000€, una cantidad de que es bastante significativa y que sin duda se puede considerar como una victoria.

Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo. La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca. A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar. A la hipoteca puedes sumarle el dinero que tengas ahorrado.

También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puedes calcular entre un 10% y un 12% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta. El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

Donde vivir

Lo primero es decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos…). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudará a tomar una decisión acertada.
En cuanto a los criterios objetivos debes valorar los siguientes:

 

  1. El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
  2. Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
  3. Los servicios sanitarios.
  4. Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.
  5. La situación de aparcamiento.
  6. Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
  7. Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento le facilitará la información.

casa bonita

Donde Buscar vivienda

Si has decidido la zona y tienes un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito.

Las posibilidades son numerosas: prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria.

La adquisición de una vivienda conlleva una serie de obligaciones de carácter contributivo, además de unos gastos antes y después de la escritura que debe sumar al precio. En este capítulo se verá todo lo que necesitas saber para entender correctamente los gastos relacionados con tu hipoteca.

Notario

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.

Se establecen por ley como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago). El cálculo de la misma depende de cada entidad.

Registro

Son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se calculan también como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por ley.

Gestor

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El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y asegurarse de la inscripción registral de la misma.

También se ocupan de las cargas previas si las hubiera. Normalmente son seleccionados por la entidad financiera pero ajenos a la misma. Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Sus honorarios llevan IVA (IGIC en Canarias).

Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que después éste liquida con los justificantes oportunos.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca.

El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, a falta de regulación  específica se aplicará el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

El pago de este impuesto corre a cargo del prestatario y se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente.

Comisión de apertura

Cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio, gestión y formalización de la entidad financiera. La ley determina que todos estos gastos deben estar reunidos en una sola comisión denominada de apertura.

Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera, en la formalización del préstamo.

Tasación

Es el gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe
realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España.

Es un gasto previo a la firma de la escritura, puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. La cuantía de este gasto depende de cada entidad, y lo abona el prestatario normalmente a la entidad financiera, que lo hace llegar a la sociedad de tasación.

 

Según la Unión de Consumidores de Asturias (UCE), el precio de la cláusula suelo puede llegar a ser de entre 15.000 a 30.000€ de más por concepto del pago de la hipoteca solamente en una década. Esta organización en voz de su Presidente, Dacio Alonso, también ha advertido que se reforzará la lucha contra las cláusulas suelo integradas en los contratos hipotecarios utilizando las vías judiciales para hacer reclamaciones a las entidades financieras que continúan en su negativa de retirar este tipo de cláusulas.

De acuerdo con cálculos de esta organización, alrededor de 40.000 familias en Asturias están actualmente pagando un 4% de interés, cuando en realidad únicamente deberían estar pagando solamente un 1%. El Presidente de la UCE también ha dicho que en próximas fechas de ofrecerá más información con respecto a esta nueva iniciativa en la que se espera sean los jueces los encargados de dar solución y eventual anulación de la cláusula suelo a favor de la economía familiar.

Reclamaciones sin costo para las familias

A pesar de ello, ha mencionado que dichas reclamaciones se llevarán a cabo sin que representen un costo adicional para las familias. También se ha referido a la forma en la que según él, las entidades bancarias siguen beneficiándose de forma ilícita incorporando una cláusula que de acuerdo con el Tribunal Supremo, ha sido declarada hasta tres veces como “abusiva”.

De hecho, la UCE indica que el 30% de las ejecuciones hipotecarias tiene su origen en el sobrecoste que la familia tiene que cubrir por la cláusula suelo y que provoca que tengan que pagar entre 20,30 y hasta 40 veces más de lo que deberían estar pagando en sus cuotas mensuales. No solo eso, los cálculos de esta organización revelan que en una década y con el actual índice del Euribor, cada una de las familias con hipoteca puede estar pagando entre 15.000 y 30.000 euros más, debido precisamente a estas cláusulas suelo.

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No obstante toda esta información, se ha mencionado como excepción al Principado como la única Comunidad Autónoma en España, en donde si se está sancionando a las entidades bancarias por presentar cláusulas de suelo, en este caso hasta por 8.000€ por cada uno de los contratos. Se indica además que esta medida adoptada por el Gobierno autonómico ha sido aplicada a todos los bancos y entidades financieras que habrían firmado cualquiera de los 1.800 contratos hipotecarios de Asturias y en donde la reclamación por la vía administrativa ha logrado que se eliminen las cláusulas suelo y se les reembolse el dinero a las familias.

La titular del juzgado de lo mercantil número 11 en la ciudad de Madrid, Ana María Gallego, ha dejado visto para la sentencia el macrojuicio en el que se tiene una demanda colectiva de ADICAE y en la que se engloban 15.000 hipotecados en contra de 101 entidades bancarias. Tras cinco años de proceso, la juez podrá dar fallo a favor de los instituciones bancarias, sin embargo también existe la posibilidad de que emita una sentencia en la que obligara a los bancos a anular la cláusula suelo en los contratos hipotecarios en todos los casos en los que se aplica.

No hablamos de un juicio cualquiera, de hecho ADICAE menciona que existen alrededor de 2 millones de hipotecas en España que tienen la cláusula suelo y que su eliminación permitiría evitar que se presentaran unas 200.000 ejecuciones y desahucios. De acuerdo con esta asociación, el impacto de las cláusulas suelo en la economía familiar se calcula entre los 2.155 a los 4.276€ por año, solo para hipotecas de entre 150.000 y 250.000€. Si se considera que la cláusula suelo asciende al 3.5%, a continuación el tipo de interés que se aplica es de entre un 200% a un 426%.

Con respecto a las entidades bancarias que se verían más afectadas por la anulación de la cláusula suelo, Sabadell y Popular, se encontrarían entre las principales. Hay que decir que otros bancos como el caso de BBVA dejaron de aplicar la cláusula suelo luego de una sentencia contraria del Tribunal Supremo, sin embargo esta claro que existen muchas entidades que todavía siguen haciéndolo. No solo eso, se sabe que también están firmando nuevos contratos hipotecarios con esta cláusula.

La situación se ha complicado para los bancos debido a la gran cantidad de clientes que comenzaron a interponer demandas para la anulación de esta cláusula. Lo peor para ellos es que los tribunales les están dando la razón a los clientes. De acuerdo con algunas informaciones, en el año 2013, un total de 18 entidades bancarias eliminaron 12.224 hipotecas con clausula suelo.

Además de Banco Sabadell y Banco Popular, otras entidades bancarias que se verían afectadas por la anulación de la cláusula suelo incluirían a Bankia, todo ello si finalmente el Banco de España solicita su completa eliminación. Para Popular, eliminar la cláusula significaría restar el 5% de margen de interés, mientras que para Banco Sabadell este porcentaje seria del 9%.

ADICAE

Una de las principales asociaciones contra la cláusula suelo es Adicae, que es la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros. Mediante esta asociación, una persona que tiene una hipoteca, la cual incluye una cláusula suelo, tienen la posibilidad de demandar ante los tribunales correspondientes para que le sea retirada de su contrato y no tenga que pagar grandes cantidades de dinero por concepto de intereses.

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Desde la web oficial de esta asociación contra la clausula suelo, las personas pueden encontrar una gran cantidad de información con respecto a todos los procedimientos que deben seguir para unirse a la demanda colectiva que se ha interpuesto contra las entidades bancarias que todavía mantienen la cláusula suelo en los contratos hipotecarios. Por ejemplo, ellos pueden conocer los datos de todas las reuniones y asambleas informativas que se llevan a cabo a lo largo de todo el país.

Las personas pueden informarse de forma oportuna de la situación de la demanda mediante las asambleas, tanto en las sedes de la asociación, así como en la sección Asambleas que se encuentra disponible en la web oficial. En la página de esta asociación contra la cláusula suelo, las personas también pueden encontrar respuesta a muchas de sus preguntas relacionadas con este tema, incluyendo los perjuicios que la cláusula suelo ocasiona a las familias hipotecadas, las entidades que actualmente se encuentran demandadas, el plazo que se tiene para adherirse a la demanda colectiva, los costes de la demanda, los riesgos de coste que existen en caso de que se pierda la demanda, etc.

CLAUSULASUELO.es

Una plataforma muy interesante para eliminar las clausulas suelo es también clausulasuelo.es  que es una plataforma de abogados, que prestan servicios de aseroramiento gratuito, y servicios de demandas judiciales muy economicos. Mediante esta plataforma cualquier persona que tenga una hipoteca incluyendo también una cláusula suelo, tiene la posibilidad de demandar ante los tribunales correspondientes para que le sea eliminada de su contrato y no tenga que pagar grandes mucho dinero por concepto de intereses. En esta plataforma se centran en llevar las demandas de forma individual que hasta ahora son las únicas que han prosperado.

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No solo eso, también se les informa con respecto a toda la documentación que se requiere para presentar una demanda contra la cláusula suelo, el Boletín de autorización de actuaciones judiciales, la escritura del préstamo hipotecario, además de una fotocopia de todos los recibos abonados durante el préstamo o un extracto de los mismos para demostrar el perjuicio económico, además que también se requiere una fotocopia del DNI de todos los titulares del préstamo, así como el poder notarial o judicial.

También es importante mencionar que a través de la web oficial de Adicae, las personas interesadas en demandar contra la cláusula suelo, pueden demandar desde diferentes partes de España, incluyendo Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Ceuta, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Región de Murcia  y Navarra.

Los asesores hipotecarios te pueden informar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades.

Tu asesor hipotecario te solicitará la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.
La entidad financiera estudia tu capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y se comprueba la situación registral. Si tu solicitud resulta aceptada se prepara la documentación
para la firma. Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito:

La oferta vinculante:

Es un documento que tiene una vigencia de diez días desde la fecha de su emisión y que desarrolla los
principales elementos del préstamo:

  1. Importe y modo de entrega del préstamo.
  2. Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
  3. Interés: interés fijo o interés variable, interés nominal, revisiones, etc.
  4. Comisiones. Comisiones de amortización
  5. Otros gastos: tasación, notario, registro.
  6. Minuta o proyecto de escritura de préstamo hipotecario:Es la propia escritura impresa en papel no timbrado, de esta forma se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.

El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
El asesor hipotecario y el Gestor Administrativo desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.

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La escritura del préstamo hipotecario

La escritura es el contrato de la hipoteca,  en él se reflejan los derechos y las obligaciones del banco y del cliente.
La escritura se firma en la compra-venta normalmente de forma simultánea y delante de un notario que es el que da fé.

Y una vez formada se lleva al Registro de la Propiedad para ser inscrita, y quedar como garantía para ambos.

El original de la escritura será para la entidad financiera y tú recibirás una copia.